Quels sont les liens entre les prix fonciers, les prix immobiliers et les prix pour l'usage des immeubles? Est-ce que les prix immobiliers permettent de comprendre les prix fonciers? Ou l'inverse? Quels sont les calculs faits par les opérateurs sur ces marchés? On a le sentiment que ces marchés sont liés les uns aux autres. Avec ce cours, vous comprendrez mieux comment. En passant, vous aurez acquis une meilleure compréhension des mécanismes économiques qui peut être utile dans d'autres domaines. Un cours d'économie qui ne présuppose aucune connaissance économique formelle autre que celle qui a été développée dans les premiers modules de la première partie de ce cours, le cours Economie du sol et de l'immobilier I. Dans ce deuxième cours (Economie du sol et de l'immobilier II), nous aborderons: • Le compte à rebours du promoteur et son influence sur le prix foncier • Le calcul du promoteur et du développeur foncier en général • L'offre et la demande sur les marchés et comment ils déterminent et font varier les prix • La différenciation des sols selon leur situation urbaine
Vidéo: Liens entre deux marchés
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Del curso dictado por École Polytechnique Fédérale de Lausanne
Economie du sol et de l'immobilier II
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De la lección
Module 11 - Liens entre les marchés
Les deux derniers modules ont été consacrés à comprendre comment fonctionne le marché foncier, en décrivant l’offre de terrains, la demande de terrains, la confrontation de l’offre et de la demande qui détermine le prix et comment tout ceci change dans le temps. Ce modèle du marché permet aussi de comprendre ce qui se passe sur les autres marchés, notamment les marchés qui nous intéressent en rapport avec le marché foncier, à savoir le marché de la construction, le marché immobilier, le marché du logement, et le marché financier. Dans ce module, nous allons décrire brièvement ces marchés apparentés puis surtout montrer comment ils sont liés entre eux. En effet, le prix du terrain qui est établi sur le marché foncier entre dans le prix de revient de la production immobilière sur le marché de la construction. Ce prix de revient a une incidence sur le prix qui va s'établir sur le marché immobilier. Dans l'autre sens, les prix immobiliers affectent les consentements à payer des maîtres d'ouvrage sur le marché de la construction, donc les prix de revient de construction, ce qui va aussi se répercuter sur les prix fonciers. Les principaux concepts développés dans ce module sont: (1) La définition des prix et quantités sur les différents marchés composant la chaîne de valeur du foncier ; (2) Les déterminants de l'offre et de la demande sur ces marchés ; (3) Les liens entre marchés, d'amont en aval et retour ; (4) L'acheteur marginal et le vendeur marginal ; (5) La cohérence entre marchés ; (6) La transmission des perturbations entre marchés. Au terme de ce module, les participant-e-s seront capables d'expliquer comment les marchés sont liés entre eux et comment les résultats d'un marché (prix et quantité) affectent ceux des autres marchés.
Conoce a los instructores
Philippe ThalmannProfessor
Faculté de l'Environnement naturel, architectural et construit
Michael Robert DoyleArchitecte, assistant-doctorant
Faculté de l'Environnement naturel, architectural et construit
[AUDIO_VIDE] Bienvenue dans cette leçon du
cours d'économie du sol et de l'immobilier consacrée aux liens entre les marchés.
Nous avons terminé la leçon précédente en notant qu'on trouve les
mêmes dimensions économiques dans différents marchés,
dans plusieurs marchés mais pas avec la même fonction.
Ainsi par exemple, le prix du terrain, c'est le résultat de l'offre et de la
demande, de la confrontation de l'offre et de la demande sur le marché foncier
mais c'est aussi un déterminant de l'offre sur le marché de la construction.
Marché de la construction sur lequel se détermine le prix de
revient de la construction, le prix de revient des immeubles qui lui-même
va être un déterminant important de l'offre sur le marché immobilier.
Donc, on voit que il y a ces liens qui vont se faire d'un marché à l'autre
et dans cette leçon, j'aimerais vous présenter un petit modèle simple
qui va permettre de mieux appréhender ces liens entre les marchés et
de comprendre aussi comment les perturbations oui les
chocs si vous voulez sur un marché vont se répercuter sur les autres marchés.
Je commence par la fin de la chaîne
de valeur qui va des terrains jusqu'aux logements à usage propre.
C'est un marché immobilier qui est confondu
avec le marché de l'usage puisque celui qui achète un logement à usage propre
achète en même temps un bien immobilier et son usage.
Et pour simplifier, je ne vais considérer que le marché des nouveaux logements.
Donc, il n'y aura pas de logements remis en vente.
Alors, du côté de la demande, nous avons donc des ménages qui souhaitent acheter un
logement et je vais faire l'hypothèse qu'ils peuvent dépenser au plus une
certaine proportion e comme taux d'effort si vous voulez de son revenu disponible
pour supporter les coûts annuels de son logement, les coûts annuels du logement,
c'est le coût du capital et ça va être les charges non financières,
ce qui est représenté ici par cette somme, ou ce produit.
Et donc, la condition, eh bien, c'est que ce prix
immobilier multiplié par coût du capital et proportion au taux de charge
ne dépasse pas une certaine proportion e du revenu disponible.
Et bien sûr, j'ai une diversité de ménages.
Ces ménages, je vais les identifier en fonction de leur revenu disponible
par la lettre, ou par l'indice alpha.
Le consentement à payer, c'est le prix qu'un ménage alpha peut mettre
au maximum pour son logement sachant qu'il doit remplir cette condition.
Donc, le prix maximum que le ménage alpha peut payer, eh bien, c'est égal
en utilisant cette condition ci-dessus, c'est égal à la part du revenu qu'il peut
consacrer au coût du logement multipliée par son revenu mais divisée bien sûr
par le taux d'intérêt et le taux de charge non financière.
Donc voilà le consentement à payer des acheteurs ou encore la demande.
Et par hypothèse, les ménages vont être classés par ordre de revenus
disponibles décroissants puisque comme toujours sur un marché, ce sont,
lorsque les prix sont élevés, seuls ceux qui peuvent payer un prix élevé vont
pouvoir acheter, donc en l'occurrence ceux qui ont des revenus élevés.
Alors bien sûr dans la réalité, la demande va dépendre encore d'autres facteurs.
Les ménages ne consentent pas forcément ce taux d'effort maximum
par rapport à leur revenu.
Ils ne sont pas,
ils ne font pas tous face au même taux d'intérêt ou au même taux de charge.
Donc, on pourrait compliquer encore le modèle.
Mais je crois que l'essentiel de ce qui détermine la demande de logement en
propriété est déjà capturé par cette condition ou cette équation de la demande
extrêmement simple et je vais m'y tenir pour ne pas trop compliquer l'analyse.
Du côté de l'offre,
on aura aussi une multitude de vendeurs avec une diversité entre eux.
L'hypothèse que je fait, eh bien, c'est que la diversité vient simplement et
uniquement du taux de marge qu'ils exigent par rapport à leur prix de revient.
Donc, le prix minimum exigé d'un vendeur potentiel bêta,
eh bien, ça va être ce qu'il a payé mais tout le monde paie la même chose,
pour acheter ce logement multiplié par son taux de marge personnel.
J'ai repris ici les équations pour le consentement à payer donc du côté demande
et le consentement à recevoir donc le côté offre.
L'équilibre du marché est obtenu
lorsqu'on a égalité entre consentement à payer et consentement à recevoir.
On ne l'aura pas pour tout le monde évidemment mais on l'aura
pour un certain alpha, hein, si je descends ma courbe de demande avec
des revenus disponibles de plus en plus faibles, eh bien, à un moment donné,
il y aura un alpha, il y aura un acheteur potentiel
dont le revenu permet de payer exactement le prix exigé par le vendeur.
Les vendeurs eux-mêmes, le dernier vendeur qui vend son appartement sachant que les
vendeurs eux-mêmes sont aussi ordonnés en fonction de leur taux de marge croissant.
Donc, on va en fait décrire l'équilibre à travers un acheteur
marginal alpha étoile et un vendeur marginal bêta étoile qui ont la propriété
que le consentement à payer de cet acheteur marginal alpha étoile eh bien,
il va être exactement égal au consentement à recevoir du vendeur
marginal bêta étoile, bien sûr égal au prix immobilier d'équilibre.
Cette astuce de parler d'acheteur marginal ou de vendeur marginal est assez commode
puisqu'elle nous évite de parler en fait de la quantité mais on comprend bien
qu'un acheteur marginal correspond à un certaine quantité, un vendeur marginal
correspond à une certaine quantité de logements vendus étant donné que ces
acheteurs et ces vendeurs sont ordonnés le long de mon axe de la quantité.
Sur le marché de la construction, les intermédiaires qui vendent les
appartements aux futurs propriétaires usagers sur le marché immobilier donc,
ils sont du côté de l'offre, se retrouvent ici
comme demandeurs de prestations de construction, donc du côté de la demande.
La quantité qui va être produite et échangée, elle est mesurée par la
quantité de logements, mesurée elle-même par une, en unité homogène,
par exemple des mètres carrés de logements ajustés pour la qualité.
C'est en fait la même quantité que sur le marché immobilier.
Et le prix qui est déterminé sur le marché de la construction, eh bien,
c'est un prix de revient total qui comprend le terrain et tous les travaux de
construction pour bien sûr une unité de logements ajustée pour la qualité,
donc en correspondance avec la quantité mesurée en abscisse.
Du côté de l'offre nous avons des prestateurs de construction qui sont ces
sortes d'entreprises intégrales ou totales qui ont acheté le terrain,
qui assument tous les travaux,
des travaux de conception et les travaux de construction, de réalisation.
Alors, bien sûr, c'est une simplification par rapport à la réalité,
une simplification drastique mais qui nous sert juste à comprendre
le lien entre prix foncier, prix de construction et prix immobilier.
En fait, ça va être très simple.
Le prix de revient exigé par
ces entreprises totales du côté de l'offre, eh bien, c'est simplement un prix
qui couvre ce qu'elles ont payé pour le terrain PT et leur prix de construction.
Et je fais l'hypothèse que ces entreprises se distinguent par le prix
de construction Donc, on aura un prix de construction indicé gamma et de nouveau,
si les prix auxquels on peut vendre les prestations de construction,
donc les prix de revient sont faibles, eh bien, seules les entreprises qui ont
des prix de construction faibles pourront réellement produire du logement
et à mesure que ce prix de revient augmente, eh bien on aura de plus en plus
d'entreprises avec des prix de construction de plus en plus élevés.
On pourrait aussi interpréter ces prix de construction variables comme étant
le prix de construction normal entre guillemets majoré
d'une marge spécifique à chaque entreprise de construction.
Du côté de la demande, donc je l'ai déjà dit, ce sont des intermédiaires qui vont
revendre ensuite les appartements à des usagers, ben, leur demande,
c'est simplement le miroir du prix qu'ils exigent sur le marché immobilier.
Alors, on se rappelle sur le marché immobilier, leur exigence de prix
immobilier ou si vous voulez leur consentement à recevoir, c'était
le prix de revient du marché que je note ici leur exigence de prix immobilier,
c'est le prix de revient des surfaces augmenté de la marge que chacun exige,
m indice bêta, eh bien, en miroir, sur le marché de la construction,
le montant qu'ils peuvent payer pour acheter des appartements qu'ils vont
revendre, eh bien, ça va être simplement l'inverse de ceci.
Donc, ils auront une, si vous voulez un consentement à payer
pour acheter des surfaces, PR indice bêta, qui sera le miroir,
qui sera lié au prix auquel ils peuvent revendre ces surfaces avec
leur marge inclue dans cette transaction.
Lorsqu'on est sur le marché immobilier,
on admet que le prix de revient est donné comme ici.
Lorsqu'on est sur le marché de la construction, eh bien,
on admet que le prix immobilier est donné,
que PI est donné et ce qui va changer, c'est uniquement
le taux de marge exigé par chaque acteur de prestation de construction.
A la fin, il faudra évidemment que ces deux prix,
prix immobilier et prix de revient soient compatibles.
Avant de parler de la compatibilité des deux marchés,
marché immobilier et marché de la construction,
laissez-moi encore regarder l'équilibre du marché de la construction.
Ça ressemble beaucoup à l'équilibre sur le marché immobilier.
Je commence par reproduire ici les deux consentements à payer et à recevoir,
donc la demande et l'offre.
L'équilibre, eh bien, il va être caractérisé par un acheteur marginal
et un vendeur marginal, un acheteur marginal dont le consentement à payer est
juste égal au consentement à recevoir du vendeur marginal.
Donc en l'occurrence, il s'agit d'un maître d'ouvrage intermédiaire dont le
consentement à payer pour acheter des mètres carrés de logements, eh bien,
ce sera égal au prix de revient exigé,
au prix de vente pour leurs prestations de terrain et de construction
exigées par une entreprise, par l'entreprise marginale gamma étoile.
Donc, là de nouveau, la quantité est si vous voulez implicite dans cette condition
à travers cette représentation d'une succession ou d'une distribution de,
d'entreprises de construction, avec des coûts de construction variables, et de,
d'acheteurs, avec des taux de marge, des consentements à payer, variables.
Le prix de revient d'équilibre sur le marché de la construction est donné
par l'intersection entre l'offre et la demande sur ces marchés.
Du côté de l'offre, nous avons, les, le prix du terrain et le prix de
construction propre à chaque entreprise de construction, à chaque prestataire de,
de construction, et du côté de la demande, eh bien nous avons le consentement à payer
des acheteurs, qui dépend du prix auquel ils peuvent, revendre les surfaces.
Et ce qui est nouveau, c'est que je vais, inscrire ici, comme prix,
immobilier, pour, qui détermine sur le marché de la construction, j'inscris le
prix immobilier, d'équilibre, tel qu'il est déterminé, sur le marché immobilier.
C'est comme ça qu'on aura de la cohérence entre les deux.
Sur le marché immobilier, le prix immobilier,
dépend de la confrontation entre, l'offre, donc le consentement à,
je devrais le noter ici, nous sommes ici de, du côté de l'offre, et ici nous sommes
du côté de la demande, consentement à recevoir, consentement à payer,
consentement à recevoir, sur le marché immobilier, dépend, du prix de revient,
d'équilibre cette fois, donc du prix auquel les offreurs,
les intermédiaires, ont réellement pu acheter, les mètres carrés de logement,
majorés de leur marge, du côté de la demande on retrouve ce consentement à
payer des acheteurs qui dépend de leurs revenus disponibles.
Et avec les lettres α* et β*, eh bien j'ai, posé la condition d'équilibre,
c'est-à-dire on a cet acheteur marginal et ce vendeur marginal,
et pour que ça fonctionne,
pour que le marché, pour que les deux marchés soient vraiment, en cohérence,
eh bien il faut que le, que le vendeur marginal β* sur le marché immobilier,
soit bien l'acheteur marginal, sur le marché de la construction, c'est-à-dire,
c'est bien la même quantité, de logements, de quantité de mètres carrés de logement
qui ont été construites et qui ont été, qui sont vendus, sur le marché immobilier.
Sur le marché de la construction, le prix de revient d'équilibre,
dépend du prix immobilier d'équilibre, à travers, cette équation (2),
j'ai simplement séparé, avant on avait PR* est égal à PT plus PC et γ*
égal à PI* sur 1 plus mβ, j'ai juste séparé les deux parties, et donc on a, on
voit que le prix de revient d'équilibre, dépend du prix immobilier, d'équilibre.
Et si je veux sortir ce prix immobilier d'équilibre, je peux pas utiliser,
cette, ce côté-ci du marché immobilier, je suis obligé d'utiliser l'autre.
Donc ce que je vais faire c'est que je vais utiliser cette information,
qui donne, le prix immobilier d'équilibre, remplacé, ici, et comme ça je peux faire,
je peux écrire l'offre et la demande sur le marché de la construction,
sans faire intervenir, le prix immobilier, qui dépend, d'un autre marché.
C'est ce qu'on a ici sur cette ligne, où on a, que le prix de revient,
d'équilibre, donc sur le marché de la construction le prix d'équilibre sur le
marché de la construction, eh bien il est donné par l'égalité, entre, le,
prix de revient exigé par les entreprises de construction, et puis,
le consentement à payer des acheteurs mais cette fois, à travers, si vous voulez,
le prix immobilier, c'est le consentement à payer des acheteurs de logements,
et pas de seulement de, de préstations de construction.
Donc on retrouve, le, les revenus des acheteurs, les taux, taux d'effort,
on retrouve, les, ce qui traduit, un prix immobilier ou un prix de revient,
en charge annuelle, le taux d'intérêt, et le taux de charges, et puis on retrouve
quand même aussi, cette marge, exigée par, des intermédiaires mais qui ont disparus,
qui sont devenus fantômes, si vous voulez, dans cette équation.
Mais ce qui est important, c'est que cette équation montre bien de
quoi dépend le prix de revient, d'équilibre.
Il va dépendre, des prix fonciers, il va dépendre, de la distribution, des prix de
construction, entre les différentes entreprises, donc si vous voulez,
les conditions auxquelles les entreprises, peuvent construire,
éventuellement leur taux de marge exigé pour ces entreprises de construction,
le prix de revient d'équilibre va aussi dépendre, du taux d'effort, maximum,
que peuvent, faire, fournir les acheteurs de logements, de leurs revenus,
la distribution de revenus des acheteurs, au niveau des revenus si vous voulez,
il va dépendre des taux d'intérêt et des taux de charges, il va dépendre, aussi,
finalement, des marges, des taux de marge, exigés, par les intermédiaires, qui
interviennent donc entre, les entreprises de construction, et les usagers finaux.
Alors je pourrais aussi faire quelque chose de similaire, je peux le faire
pour le marché immobilier, ce que je vais faire c'est que je vais remplacer,
ce prix de revient, qui est le résultat d'un autre marché, par le déterminant qui
se trouve ici, donc je fais ça je remplace ici, et vous voyez ça fait apparaître,
la condition d'équilibre sur le marché immobilier, où il y a plus le prix de,
il y a plus le résultat de l'autre marché, bah il y a les déterminants,
il y a le déterminant principal sur l'autre marché, qui est,
le prix du terrain, et le prix de construction, ainsi que, bien sûr le taux
de marge, exigé par ces intermédiaires, intermédiaires qui ont disparus dans
cette, de cette équation, et puis du côté de la demande, eh bien ça n'a pas changé,
c'est, la demande sur le marché immobilier eh bien c'est ce que les acheteurs,
de ces surfaces d'habitation, peuvent payer en fonction de leurs revenus.
Donc là aussi on retrouve les mêmes déterminants que tout à l'heure pour le
prix de revient d'équilibre, on trouve les mêmes déterminants, pour,
le prix, immobilier, d'équilibre.
Donc les, les transformations que j'ai faites,
ici, permettent de bien mettre en évidence, les déterminants ultimes,
ou exogènes si vous voulez, des prix de revient, et des prix immobiliers,
d'équilibre, et des quantités, bien sûr, de logements construites et changées
Encore un graphique pour illustrer cette condition de cohérence, simplement,
le graphique nous dit que, l'équilibre sur le marché immobilier,
donné par l'intersection entre la demande, et l'offre,
eh bien c'est la même quantité, que sur le marché de la construction,
où nous avons le miroir du côté de la, du côté de la demande, cette,
cette courbe-là, devrait être le miroir, de celle-ci, puisque ce sont les mêmes
acteurs qui sont offreurs, vendeurs, sur le marché immobilier, et acheteurs,
maîtres d'ouvrage, sur le marché de la construction.
On peut même utiliser ce schéma maintenant pour voir comment un choc,
une perturbation sur un marché, va se répercuter sur l'autre.
Je, pour illustrer, je prends, comme perturbation,
une augmentation exogène du prix du sol, c'est-à-dire une augmentation du prix du
sol, qui ne résulte pas de ce qui serait passé sur le marché de la construction,
sur le marché immobilier, mais qui est dû, par exemple, à,
une restriction, sur la transformation ou l'utilisation de terrains à bâtir.
Alors cette augmentation exogène du prix du sol, se traduit dans un premier temps,
par une augmention, des prix, du consentement à recevoir donc des prix de
revient exigés si vous voulez, de ces entreprises totales, qui ont,
qui doivent payer plus pour leurs terrains, et qui, du coup,
demandent, un prix plus élevé pour leurs prestations totales, de construction.
Avec cette augmentation de, d'exigence de prix, on va avoir une augmentation du prix
d'équilibre sur le marché, de la construction.
Donc on va voir, une nouvelle intersection,
entre la demande, et cette nouvelle offre, avec un prix de revient plus élevé.
Si les intermédiaires, doivent payer plus, pour acheter, les logements
aux entreprises de construction, eh bien ces intermédiaires vont aussi demander
davantage un prix plus élevé pour revendre ces logements, aux usagers finaux.
Donc on a un déplacement vers le haut, de la, demande, pardon,
de l'offre, sur le marché immobilier, c'est-à-dire,
des exigences de prix ou des consentements à recevoir, sur le marché immobilier.
Avec ce déplacement de l'offre on a une augmentation des prix immobiliers,
puisque les vendeurs, les intermédiaires, demandent un prix plus élevé, ils vont
l'obtenir, pas tout à fait autant que ce qu'ils souhaitent puisque la demande,
va diminuer, mais, ils obtiennent quand même une augmentation de prix immobilier.
L'augmentation du prix immobilier, eh bien se traduit aussi par une capacité à payer
plus de la part des intermédiaires sur le marché de la construction,
puisqu'ils peuvent vendre, plus cher, les logements, aux acheteurs finaux,
aux ménages, eh bien ils sont aussi prêts à payer un petit peu plus,
pour acheter ces logements donc on a un déplacement, vers le haut, de la demande,
sur le marché de la construction.
L'effet c'est qu'on aura encore une nouvelle intersection entre l'offre
et la demande, entre cette, cette nouvelle demande,
et l'offre, qui s'est déplacée du fait de l'augmentation des prix fonciers,
donc on aura un nouveau prix de revient, encore un petit peu plus élevé,
ça retraduit simplement le fait que, les entreprises de construction peuvent
davantage, répercuter l'augmentation du prix du terrain, sur les prix de revient,
sur les prix de vente de la prestation, si, leurs acheteurs, c'est-à-dire
les maîtres d'ouvrage, peuvent, pour leur part, aussi obtenir un prix plus élevé,
à la revente des appartements, sur le marché immobilier.
Et ça continue, et ça continue bien sûr, puisqu'on va avoir,
en, en conséquence de cette augmentation des prix de revient, une augmentation
des prix exigés par les vendeurs, les intermédiaires, sur le marché immobilier,
qui va se traduire de nouveau par un prix immobilier plus élevé, qui va revenir sur
le marché foncier, le marché de la construction excusez-moi, etc.
Et à un moment donné on va converger vers un équilibre, où on aura, de nouveau,
cohérence, en terme de quantité, et en terme de prix, entre, ces deux marchés.
Dans cette leçon nous avons, donc vu, que sur les marchés liés, la demande,
sur un marché, c'est l'offre, sur l'autre marché.
Nous avons aussi vu que, le prix d'équilibre, endogène,
donc déterminé sur un marché, va être un paramètre exogène,
de la demande ou de l'offre, sur, le marché apparenté.
Et puis finalement nous avons vu à quoi ressemble, un grand équilibre, cohérent,
entre les deux marchés,
et comment cet équilibre, varie, lorsqu'il y a un choc sur un des deux marchés,
qui va se répercuter donc, d'un marché à l'autre, et en retour.
Dans la leçon suivante nous allons voir la même chose mais avec
un troisième voire même un quatrième marché.
Merci d'avoir suivi cette leçon, et rendez-vous dans la prochaine.
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